借名购房合同的法律风险分析


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摘要:本文从借名购房特点、原因及法律风险入手,对借名购房合同的性质进行剖析,详细探讨了借名合同当事人之间相关的法律关系,以供实务参考。

一、借名购房概述及性质分析

    借名购房,或称房屋买卖中的名义出借,指的是当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,一方实际出资并享有房屋权益的行为,实践中还包括共有人约定将共同出资购买的房屋登记在部分共有人的情形。为论述方便,在借名购房当事人之间,本文将实际购房者称为“借名人”或者“本人”,将出借名义并将房产登记于自己名下的当事人称为“登记名义人”。
     
(一)借名的特点
    借名现象的主要特点有:(1)登记是标的物权利变动的公示方式,登记或是权利变动的依据,或是权利变动对抗第三人的效力来源;(2)标的物的实际所有人与登记簿上记载的权利人不一致;(3)借名人实际管理、使用标的物,登记名义人除名义出借之外对标的物并无实际上的管理和使用。
     
(二)借名的原因
    借名原因大致有以下几点:(1)曲线救房:规避法律或者政策;(2)有利可图:贪图便宜享受优惠;(3)恶意逃债:转移财产逃避债务;(4)省时省力:简便手续,减少税费。
     
(三)借名的法律风险
    借名法律风险主要有:(1)如果登记购房人反悔,出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款较为困难;(2)如果登记购房人有对外债务,债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;(3)如果名义产权人意外死亡,该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;(4)如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人,银行也可以依据贷款合同的有关规定,要求提前解除贷款合同。
  在这些情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。而且,即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
     
(四)借名购房的性质
    对借名购房的性质,存在多种认识。一种观点认为,借名购房应属信托管理合同或者信托合同,另一种观点则认为借名购房属无名合同,其最接近于委托合同,在适用法律上应准用委托合同的规定。
    笔者认为,实际购房人借用他人名义购买房屋支付或不支付一定的报酬,说明借名人与登记名义人之间缔结了某种合同关系。《合同法》第396条规定:“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。”登记名义人在购房行为中或多或少为借名人处理了某些事务,或是以登记名义人身份参与签订合同,或是办理产权证等等,登记名义人与借名人之间的无名合同关系接近于委托合同关系,依照无名合同的法律适用准则,应准用法律对委托合同的规定,委托合同中,委托得任意解除委托关系,在借名合同关系中,在不违反法律规定的条件下,借名人可以随时请求登记名义人协助办理产权转移登记手续终止双方之间的名义出借关系。

     二、与借名合同当事人相关的法律关系

    (一)与借名合同当事人相关的法律关系
    司法过程中,当事人之间是否构成借名合同法律关系,属事实认定问题,借名人需提供优势证据证明其与登记名义人之间存在借名合同法律关系。在借名人向登记名义人支付名义出借对价或签订书面合同情形下,双方存在借名合同关系容易得到证实。对于未签订书面名义出借合同和未支付名义出借对价的,借名人需要提供充分的证据证实登记名义人仅仅是名义出借,借名人才是实际的权利人,如购房款的支付、房屋的实际管理和使用等均由借名人承担。
     
1.借名人不具备法律、行政法规等规定的购房条件的情形
    (1)借名购买保障性住房的。保障性住房属稀缺性资源,是政府保障和改善民生的重要内容。不符合申领资格的人以他人名义购买经济适用房等保障性住房的,违反了社会公众利益,借名人与登记名义人之间的借名购房合同应为无效合同,借名人不得请求将房产登记于本人名下。对于借名购买保障性住房的,保障性住房的出售机关可以解除与登记名义人之间签订的房屋买卖合同,并按相应规定要求登记名义人承担相应责任。
   
(2)规避限购政策的借名购房合同。笔者认为:在限购政策期间,借名人请求办理转移登记手续的,因办理转移登记的条件未成就,人民法院应予驳回借名人的诉讼请求。但与购买保障性住房不同的是,限制购房的政策措施具有临时性,该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格,其仅对合同的履行造成一时的履行不能,而非永久的履行不能,不应当认定规避限购政策的借名购房合同无效。实践中,双方当事人往往在借名协议中明确约定只有在符合政策的条件下登记名义人才将房产转移登记于借名人,此即借名购房合同目的所在和借名合同当事人的真实意思表示。微观经济学认为,在不构成外部负效应的前提下,当事人之间达成的自愿交易应受到法律保护,因为自愿交易促进了“消费者剩余”。
    借名购房规避限购政策的,产权转移登记虽不能办理,但从借名合同约定的权利义务来看,在不能办理产权转移登记期间,借名人得自由使用、管理房屋,借名人对房产的使用、管理等行为并不对登记名义人构成侵权。认定规避限购政策的借名合同无效存在道德风险,登记名义人可能恶意提出确认之诉或侵权之诉驱逐借名人。
    2.不违反法律、行政法规以及政策性限制的其他借名购房合同
    这种情形,借名人得请求将房产移转登记于本人名下,登记名义人不得以登记的绝对证明效力否定借名人对涉案房屋享有的权利。
   
二)三者之间的法律关系
    1.借名人、登记名义人与售房者之间的法律关系
我国法律借鉴英美代理制度,在委托合同制度上建立隐名代理制度以及本人披露制度。如前所述,借名人与名义登记人之间的借名合同应准用委托合同的规定。在登记名义人与售房者之间,售房者首先应当依据合同相对性原则,要求登记名义人履行相应的购房合同义务,在登记名义人因借名人原因不能履行购房合同的情形下,登记名义人应向售房者披露借名人的存在,售房者可以选择履行义务的对象。
售房者签订合同时明知借名人的存在甚至向借名人推荐登记名义人的,且借名人亦符合相应购房条件的,该购房合同可以直接约束售房者和借名人。在某房屋买卖合同案中,A公司与开发商B公司签订了整栋建筑物买卖合同,后A公司为办理贷款便利,双方协商解除该整栋建筑物买卖合同,并以A公司股东甲的名义与开发商签订房屋买卖合同,签订合同时,B公司知晓A公司仅是借其股东名义签订房屋买卖合同,履行过程的往来函件中,B公司亦承认A公司的合同相对人地位,该合同应拘束A和B公司。
   
2.登记名义人、借名人与其他第三人之间的法律关系
    (1)登记名义人将案涉房产转让于第三人的情形:登记制度保护的目的在于保护信赖登记内容的第三人进行交易的安全性并以此加速资产流通。登记名义人将房屋转让第三人时,在没有证据证明第三人与登记名义人恶意串通的情形下,应认定登记名义人与第三人签订的房产转让合同有效。因此,在登记名义人与第三人之间尚未完成移转登记的,第三人可以要求登记名义人继续履行合同协助办理房屋转移登记,借名人不得对第三人主张权利,但其可以依据借名合同向登记名义人主张违约损害赔偿。
   
(2)登记名义人的债权人申请查封、执行案涉房产时,借名人不得以其是实际权利人对抗查封、执行:借名人选择借名购买房屋,是基于其意思表示自治而做出的经济抉择,其在享受名义登记利益的同时,应当承受借名登记带来的不利后果。登记名义人的债权人与登记名义人进行交易时,债权人基于对登记名义人的资产信赖而与登记名义人进行交易,登记名义人名下的房产在其债权人看来应为登记名义人债务的一般担保,且借名人在借名时明知案涉房产会使登记名义人的一般债权人产生此等合理信赖。允许借名人否定登记名义人的债权人就登记名义人名下的房产的查封、执行申请权的话,将加大债权人在交易前的尽职调查成本。因此,在登记名义人的债权人与借名人之间,司法保护的天平应向登记名义人的债权人方倾斜。

     总而言之,借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系,登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时,应当对登记购房人进行全面了解,包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容,如果可能,完全可以让其提供相应的担保,以维护自身的合法权益。


责任编辑:李沫


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